对话亚朵X酒店业主：10年单体酒店，如何通过翻牌实现年利润翻倍？




对于持有存量酒店的投资人而言，他们需要面临来自酒店硬件老化、生存空间被挤压、产品竞争力下滑以及经营业绩疲软等诸多难题。在这样的情况下，翻新改造成了绝大多数投资人的共同选择。投资人任志海将手中一家开业10年的存量老酒店酒店翻牌为亚朵X酒店品牌，打造了杭州西湖武林广场延安路亚朵X酒店。
作为存量单体酒店的投资人，任志海在酒店改造过程中碰到了诸多难题。在改造成本一环，因为未来发展的不确定性，任志海在不同程度的改造方案中徘徊。在加盟品牌一环，考察了大大小小的品牌之后，任志海对于品牌最终落地效果如何仍有一定顾虑。
面对着林林总总的抉择，任志海如何做出更优的选择？改造过程中是否多交了一些存量酒店的改造学费？如何在现有出租率的基础上，进一步提升酒店总收入？
本文将通过解析任志海的这家存量酒店的改造过程，对上述难题逐一解答。
投资人任志海从事酒店行业已有近30年，八十年代时他曾在杭州香格里拉工作，此后又在国营酒店任职，之后正式开始了自己的单体酒店投资生涯。
疫情对单体酒店带来的冲击，让任志海转变酒店投资思路，要从原本的单体酒店转为加盟连锁品牌。之所以要做出这样的改变，任志海表示，主要因为单体酒店在疫情期间暴露出来的三大短板，分别是客源不稳定，人员配备和物资供应存在问题，以及房价下滑，出租率难以提升。相比之下，连锁酒店各方面的竞争力更强劲。
因此，在2022年，位于杭州西湖武林广场的这家单体酒店物业到期之后，他就开始接触并考察合适的加盟品牌，最终选定了加盟亚朵X酒店。
这家酒店物业位于杭州武林广场，所在的武林商圈是浙江首个千亿商圈。从商业配套上来看，酒店步行即可到达武林银泰，武林广场，武林夜市，杭州大厦，商业环境相当成熟。
从风景资源上来看，从酒店步行至西湖景区直线距离近1公里。同时，这家酒店距离凤起路D4地铁口步行2分钟即可到达，交通出行也是十分便利。这样的地理位置，不可谓不优越。
10年前，这家酒店最初是以设计型酒店面世，前期经营表现不错。但是，2019年因为酒店老旧等各方面因素影响，酒店业绩开始走下坡路。
2019年，任志海原本计划将这家酒店进行改造升级，当时也打造了一个样板间，希望通过一些小改动，提升酒店品质。但是3年疫情的影响，任志海打消了继续做单体酒店的想法，开始考虑加盟连锁酒店品牌。
好在如此优越的地理位置，为酒店后续经营提供了较好的客源基础以及酒店溢价的位置资本，预估后续能够确保入住率和溢价率。2022年，任志海与业主续签了物业租约之后，就下定决心要加盟一个连锁酒店品牌。
在接触并考察了众多酒店品牌之后，任志海发现摆在自己面前其中有三条路，一是轻改造，成本预计在300-400万元。二是中度改造，预计花费600-700万元。三是直接将酒店全部改造，但是需要准备1000万元以上的改造成本.（注*此处的轻改造、中型改造和全部改造并非品牌定义，而是投资人自行定义。）
2022年正值疫情防控时期，因为对酒店未来经营的不确定性，任志海先否定了改造成本高昂的第三种方案。原本，任志海更倾向于改造成本更低的轻改造模式，但是在接触了众多品牌的轻改造酒店之后，发现效果与预期仍有一定的距离。 经过了两个多月的接触与考察，任志海选择了亚朵集团旗下针对存量市场的亚朵X酒店。
亚朵X酒店与亚朵一样，均属于亚朵集团旗下的中高端酒店品牌，于2020年推出。不同的是，亚朵X酒店品牌，是亚朵集团针对存量市场推出的高品质非标品牌，截至2023年6月30日在全国共有78家在营门店。
针对投资人担忧的翻牌酒店品质忧虑，亚朵X酒店做到了产品风格会有一定差异，但是硬件品质、服务和体验是与亚朵一致的。
任志海有朋友投资了一家亚朵酒店，投资回报表现不错。在与朋友的交流中，任志海从侧面提前了解到了亚朵集团在客源和服务方面的亮眼表现。
任志海认为在存量酒店翻牌过程中，新酒店品牌的中后台是否足够强大是重中之重。所以，任志海对于酒店品牌的客源成熟度、酒店的服务品质稳定以及品牌的管理能力和执行力最为关注。在亚朵X酒店品牌身上，他的这些核心诉求都被一一满足。
在与亚朵X酒店品牌的开发团队接触中，任志海感受到了品牌开发团队的专业度。在任志海与品牌开发人员的接触中，关于一些改造相关数据等问题，对方都能及时响应并做解答。
在项目改造过程中，亚朵X酒店也有一些自己的坚持。比如从3个角度评估一家存量酒店是否能改造成亚朵X酒店，一是看物业周边是否有健康的客源能支撑后期的长期稳定运营，二是看硬件条件如何，需要进行哪些改造量以及会产生多少改造成本，三是测算经过改造之后，酒店业绩能够实现怎样的提升，投资人多久能实现回本。
在满足以上三项条件的前提下，亚朵X的酒店对房量的要求相对宽松。从80间-150间，甚至是200间客房的项目都能进行改造。据任志海介绍，酒店在翻牌为亚朵X酒店之前，2019年全面平均房价为220元。在翻牌改造之初，亚朵X酒店为其测算的是，平均房价为460元。但是在今年3月24日开业之后，最高月均房价达到650元，同比2019年平均房价，涨幅高达195%，远超任志海和品牌最初的测算。
此外，在改造之前，这家酒店的客源组成中，OTA客人是主要客源，且因为是单体酒店所以没有会员客源。但是，在翻牌为亚朵X酒店之后，客源结构得到了优化，其中OTA客源的占比从50%降低至20%，同时亚朵会员为其输送的客户占比高达50%，亚朵协议客占比10%。
而且，亚朵集团输送的会员客户消费能力强劲。即便是周末房价卖到了600-700元之间，会员客户占比仍能保持较高比例。
2019年，这家酒店年利润为200+万元。改造之后，根据目前的经营状况来看，任志海预估仅3个季度（2023年4月-12月）的总利润将上涨至400万元以上，实现翻倍式增长。如果将时间线延长至全年，加上后期运营跑顺之后运营成本的进一步下降，以及考虑到淡旺季的波动，任志海保守估计这家酒店的总利润还有更可观的增长空间，将达到550+万元。
最初，酒店改造成本预测是700万元，计划要改造客房、公区、大堂和厨房等等，预计6个月完成改造。但是，最终酒店改造成本超出了预算，装修期也从原本的3个半月延长至5个月。
除了开业加盟费60万元外，改造成本共花费830万元，其中客房改造费用430万元，公区、餐厅、前厅和厨房共花费160万元，开业筹备与运营物资费用为160万，此外还有热水系统和投屏系统等系统换新花费了几十万。
之所以多花了200万改造费用，且筹建时间超出预期，主要有以下4方面原因：
1、过于自信，导致设计方案全盘推翻
起初，任志海找的设计师在原有墙面和硬装不变的前提下，做了一个极具视觉冲击力的设计方案。对此，亚朵X酒店品牌给了他一个建议，太过先锋的设计方案，大多消费者未必能全盘接受，会影响到后续复购率，可能需要调整。最终，任志海选择听取品牌方的建议，将客房全部更改为亚朵3.5版本产品。
但是，在这之前，为了加快改造进度，任志海已经根据之前的设计方案做了一个样板房。因为原本的设计方案全盘推翻，原先的样板房也只能作废。据任志海介绍，仅样板房重建前前后后就花了20多天时间。因此，推翻设计，浪费的不止是材料和人工成本，还有时间成本。
对此，任志海总结道，不要过于自信。虽然自己已有多年单体酒店的筹建经验，还自己找了施工单位，再加上有位股东也是从事酒店装修行业，但是在酒店改造过程中，依然无法避免推翻重新再来的局面。
所以，即便是再多经验加持，也不可以过于自信。只有把大方向确定之后，再一步步去做，可能才能产生更好的效果。
2、为了赶工，导致装修返工
因为疫情和春节休假的影响，装修工期超出原本的预期，为此任志海开始赶工，结果却导致了装修返工。
在确认家具小样时，设计师没有到现场确认，只是通过手机照片确认了，结果家具大样出来后发现跟原定效果差距太大。无奈之下，任志海只能选择将这批家具换掉，重新制作。
同样的问题，还出现在公共区域的木桩颜色上。因为部分木桩颜色与亚朵标准有一定差距，也只能是重新做，又多花了十几天的时间。
3、疫情影响，施工人员波动较大
虽然施工团队是任志海亲自找的，但是在酒店装修改造过程中，施工人员波动依然较大。一方面，疫情影响，施工人员人手不足；另一方面施工团队在装修过程中偷工减料，没有达到亚朵X酒店的标准，只能推倒重来，又造成了装修成本的损失。
4、主动提升改造品质，新增改造内容
除了上述3点原因之外，任志海主动提升酒店改造品质，新增改造内容，也是总装修成本超出预算的原因之一。
据任志海介绍，原本酒店走廊的吊顶是可以不用更换的。但是在项目改造接近尾声时，他觉得吊顶的品质可以再做一些提升，让整体空间品质再上一层，所以就重新做了改造。
同样的，还有隐蔽工程里的下水管道。原本口径50毫米的下水管道已经符合改造标准了，但是考虑到未来潜在的下水不流畅风险，任志海将所有下水管道改成了口径75毫米的管子，也花费了一定的时间和资金成本。
亚朵X酒店针对不同物业情况推出了三款改造方案，分别是小改、中改和大改。小改主要是聚焦新开业门店，中改则锁定开业2-3年的酒店，大改针对的是经营已有一定年限的项目。
在亚朵的定义中，杭州西湖武林广场延安路亚朵X酒店属于大改项目。在原有格局利旧的情况下，更换了全部的装饰面，新做了大堂的软装和硬装，最终呈现了接近亚朵3.5的标准产品。
因为酒店最初是设计型酒店，选的材料和家具品质较高，所以保留了一部分以前的家具，进而降低了改造成本。当然，酒店客房也做了很多改造提升，如淋浴间的地面和墙面、床头的背景板和靠背床都是重新装修和更新过的。另外，酒店客房内还新增了圆桌、电视机、冰箱柜和化妆镜等。
据任志海介绍，得益于酒店优越的地理位置，酒店的入住率一直还可以。但是因为酒店各项设备的老化，所以房价提升困难。在改造为亚朵X酒店之后，客房溢价得到了显著提升，原因在于酒店为消费者提供了好体验，而好体验正是好生意的关键所在。
为了给消费者带来更好的体验，这家亚朵X酒店做了诸多努力：
1) 在酒店8楼做了网红打卡点，让客人在等电梯的同时也可以拍照。在这个读图时代，这是推动客人主动在社交平台上分享酒店的利器之一。
2) 在酒店进门处放置玩具，吸引小朋友的注意，让家长可以安心办理入住登记，收获了来自诸多亲子消费客群的好评。
3) 为酒店添置了咖啡机，将加了咖啡机的客房改成行政房，实现客房差异化的同时，拉开了房型的差价，有利于酒店整体的收益管理，最终助力总收入的增长。
部分投资人在存量酒店改造过程中碰到的改造品质不达标，从而影响后续经营的情况，任志海表示自己没有受到这类困扰。因为在产品落地过程中，亚朵X酒店对于影响消费者体验有着更严格的高要求。
据了解，亚朵X酒店要求硬件改造后必须要达到品牌标准，符合中高端品牌的调性。如洗衣房、早餐厅和健身房都是亚朵X酒店必须配备的功能区。另外，包括标识、标牌、店招和PMS系统等在内的运营物资是必须要改造的内容。此外，隔音、异味和网络都是需要重点改造和提升的板块。
以装修环节为例，任志海表示亚朵X酒店会要求上网线必须要是6类线，即便是标准相差不多的5类线都不行。
另外，在化妆镜一环，品牌方要求金属材质的化妆镜必须接地线，确保安全。不仅如此，在酒店验收时，亚朵X酒店的验收人员也的确打开看了化妆镜是否接了地线。诸如此类亚朵X酒店品牌对于标准落地的细节关注，赢得了经手过多家酒店施工的任志海的肯定。
任志海坦言，此前经营单体酒店时，自己经常睡不好，不时就看一下报表，2点卖出了几间房，5点又卖出了几间房。一旦卖得不好，就会陷入经营焦虑。
但是加盟了亚朵X酒店之后，集团委派的现长（即店长）会为任志海提供一份详尽的经营数据报表以及应对不同情况的解决方案。
据了解，亚朵集团目前针对新开业的亚朵X酒店推出了一项[新店老现长]的政策，委派在亚朵任职现长一年以上、运营管理经验更丰富的老员工。委派的现长会驻扎门店1年以上，帮助酒店度过经营初期，迈入正常发展的轨道。
从经营焦虑中解放出来的不只是任志海，还有这家酒店的股东。在看了亚朵X酒店为任志海整理的经营报表之后，股东也不再经常就酒店经营问题与任志海探讨一二。
最后，关于酒店加盟，任志海给了大家几点建议：
1、存量酒店要优选更适配的品牌
任志海认为不同存量酒店情况各异，需要结合自身具体情况，选择更适配的品牌。以这家酒店为例，当入住率稳定了之后，酒店想要提升总收入，就要从客房溢价率着手。因此，在客房溢价表现更突出的品牌，会更适合这家酒店。
2、前期投资一次性到位，做更长久的生意
对于酒店改造而言，前期投资最好能够一次性到位。如果前期不断压缩改造成本，但是在后期运营中再反复新增改造内容，既不利于酒店日常经营，还会影响消费者的体验。毕竟酒店租期动辄10年-15年，必须要做更长久的生意。
3、选一名好的店长，至关重要
之所以从单体酒店转为加盟连锁品牌，还有不少投资人相中的是能够将自己从酒店经营中解放出来。任志海坦言，曾因为员工突然变动，只能自己亲自上场。但是一位优秀的店长，可以帮投资人解决酒店经营管理方方面面的问题。
选择将存量酒店交由亚朵X酒店进行改造，任志海认为这是一个正确的投资决策。从目前来看，这家酒店的整体体验是相当不错的。
对于未来，任志海也表达了自己的展望，希望杭州西湖武林广场延安路亚朵X酒店能继续保持客源的稳定以及在产品和服务等方面的专业度，为消费者带来更好的住宿体验。毕竟，好的体验，才是好生意的关键。